31 maart 2020: Klik hier voor de informatie over huurrecht geplaatst op de site van de Gemeente Amsterdam. Of klik op onderstaand plaatje.

 

Vrijdag 27 maart is er een uitgebreide Q&A geweest met Femke Borst van Six Legal over huren tijdens Corona. Dit was een drukbezochte (digitale) sessie met 29 deelnemers. Inmiddels heeft de gemeente Amsterdam alle informatie online gezet. Zie hierboven.

Ten eerste is het goed om te weten dat de contractuele situatie relatief gunstig is voor huurders. Bij het niet (volledig) betalen van de huur, kan de verhuurder het huurcontract niet ontbinden en de verhuurder heeft ook niet het recht om het pand te ontruimen.

Ontruiming wordt pas toegekend bij drie maanden of meer huurachterstand en dit is altijd met tussenkomst van de rechter. De rechtbanken zijn bovendien op dit moment slechts beperkt open: zij behandelen zaken met betrekking tot huurachterstand en ontruiming op dit moment niet, omdat deze niet als urgent worden beschouwd in de huidige omstandigheden.

Botte verhuurder of intimidatie?

Het komt wel voor dat je verhuurder dreigt met ontbinding van het contract, uitzetting of ontruiming, bot reageert of helemaal geen reactie geeft op verzoeken tot opschorting huur. Dit is heel jammer en in strijd met de signalen die zowel de regering als de verenigingen van vastgoedeigenaren afgeven: namelijk dat we hier samen uit moeten komen. Laat je hier echter niet door intimideren, want ze kunnen verder vrij weinig.

Zoals gezegd, zonder tussenkomst van de rechter is ontruiming onmogelijk. Zie deze houding van de verhuurder als een blaffende hond die niet kan bijten.

Ons advies

Blijf altijd respectvol en vriendelijk naar je verhuurder, ook wanneer je verhuurder dit niet is of de emoties bij jezelf hoog oplopen. Doe alle communicatie schriftelijk (of via de mail) en documenteer dit. Check ook ons stroomschema voor de mogelijke stappen die jij kunt ondernemen.

Wat moet een ondernemer doen wanneer hij tijdelijk de huur niet kan betalen?

Kan de huur tijdelijk niet (volledig) betaald worden, ga dan in gesprek met je verhuurder. Stuur een schriftelijk verzoek naar je verhuurder of jullie de huur voor de komende tijd (deels) kunnen opschorten. Alhoewel je er voor kunt kiezen dit wel te doen, is het op zich nog niet nodig en wellicht op dit moment ook lastig om al afspraken te maken over huurkorting. Het meest raadzaam voor beide partijen lijkt om voor nu nog geen afspraken over hoeveel van je huur je uiteindelijk over deze maanden zult voldoen, maar af te spreken om te wachten totdat er meer bekend is over de eventuele compensatiemaatregelen voor (huurders en) verhuurders vanuit de overheid.

Wanneer de ergste maanden voorbij zijn en de samenleving weer ‘normaal’ gaat functioneren, is het tijd om met je verhuurder in gesprek te gaan over de oplossing van de achterstallige huur. Hopelijk komen jullie er onderling uit. Lukt dit niet, dan kun je de hulp van de rechter inroepen. Het is vrijwel zeker dat de huidige Coronacrisis wordt gezien als “onvoorziene omstandigheden”. Als vanwege onvoorziene omstandigheden een situatie ontstaat waarin het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een contract in ongewijzigde vorm te laten, dan kun je de rechter vragen met terugwerkende kracht het huurcontract aan te passen of deels te ontbinden. En op die manier een huurkorting vragen over de periode waarin je door de Coronacrisis niet of veel minder omzet hebt kunnen maken.

Een vordering instellen op grond van onvoorziene omstandigheden doe je bij de kantonrechter, in een reguliere bodemprocedure. Hiervoor is geen advocaat nodig, waardoor de kosten relatief laag zijn.

Wat is een gangbare periode die in acht kan worden genomen voor de verhuurder om tijdelijk geen huur te vragen?

Een gangbare periode is van april t/m juni 2020, omdat dan hopelijk alle maatregelen opgeheven zijn. Je kan ook afspreken dat jullie per maand de situatie bekijken en bespreken.

Wanneer er sprake is van een vorm van zekerheid zoals bankgarantie, kan de verhuurder die eenzijdig opeisen of gebruiken?

Ja, dat kan. De verhuurder kan te allen tijde bij de bank het bedrag van de garantie opvragen en de bank is verplicht om dit vrij te geven. De verhuurder hoeft niet uit te leggen waarom hij deze garantie opvraagt. Ook wordt je hiervan als huurder niet op de hoogte gesteld.

Als je verhuurder nergens aan mee wil werken en je niet anders kan dan voorlopig de huur niet of slechts deels te betalen raden wij dan ook aan de bank hiervan op de hoogte te stellen en aan te geven dat je voornemens bent om huurkorting te vorderen wegens onvoorziene omstandigheden. Vraag aan de bank of ze je op de hoogte willen stellen indien de verhuurder het bedrag vraagt én of ze dit verzoek niet willen inwilligen in verband met de uitzonderlijke – onvoorziene – omstandigheden. De bank zal vermoedelijk wel genoodzaakt zijn tot betaling over te gaan, maar zal je vermoedelijk wel eerst op de hoogte stellen voor zij uitbetaalt.

Wanneer er sprake is van een borg, kan de verhuurder die gebruiken?

Ja, de verhuurder kan bepalen om de borg te gebruiken voor de maanden waarin jij de huur niet kan betalen. Het voordeel is dat je hiermee wel je huur betaalt, maar het je niet direct geld kost op dit moment. Indien de verhuurder vraagt om je de borg per direct aan te vullen, geef je beleefd aan dat je hiertoe op dit moment vanwege de onvoorziene omstandigheden helaas geen mogelijkheden ziet en uiteraard je best zult doen de waarborgsom zo spoedig mogelijk aan te zuiveren. Stel niet zelf voor om je borg voor huur te gebruiken.

Mijn huur wordt automatisch afgeschreven, wat nu?

Je kan een automatische incasso bij je bank laten storneren en de volgende automatische incasso’s eruit halen.

Mijn verhuurder verwijst naar de steun van de gemeente en de Rijksoverheid voor ondernemers wanneer ik om tijdelijke huuropschorting vraag, wat moet ik doen?

Vooralsnog hebben verhuurders geen recht op compensatiemaatregelen vanuit de overheid, hopelijk komen er alsnog regelingen waarmee een deel van de huur door de overheid wordt vergoed en zo huurders en verhuurders tegemoet gekomen worden. Geen van beide partijen is schuldig aan de huidige situatie. Dat betekent dat je als huurder niet kunt verlangen dat de verhuurder opdraait voor de consequenties van deze crisis, maar het betekent ook niet dat verhuurders aanspraak kunnen maken op de volledige huur. Probeer in gesprek te gaan om deze pijn gezamenlijk te dragen. Wil je verhuurder hier niets van weten? Check dan ons stroomschema wat jouw mogelijkheden zijn.

Extra antwoord n.a.v. nieuwe overheidsmaatregelen d.d. 30 maart 2020
De verhuurder heeft in zoverre een punt dat bedrijven die het door de Coronacrisis in de periode van 16 maart 2020 t/m 15 juni 2020 een omzetverlies verwachten van ten minste € 4.000,- en, ook na gebruik van andere steunmaatregelen van de overheid, ten minste € 4.000,- aan vaste lasten hebben, een eenmalige tegemoetkoming van 4.000 euro (netto) kunnen krijgen. Deze regeling Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19 (TOGS) is bedoeld om vaste lasten, zoals de huur van een pand, mee te betalen. Voor doorlopende kosten voor het personeel heeft het kabinet andere maatregelen in gang gezet.

Voor meer info over de uitbreiding TOGS regeling klik hier.

Mijn verhuurder maakt verschillende afspraken met ondernemers, mag dat?

Ja, dat mag. Voor elke ondernemer zijn de situatie en de consequenties anders en elke ondernemer heeft zijn of haar eigen financiële situatie. Waar de een helemaal geen inkomsten meer heeft, zal voor de ander de inkomstenstroom wellicht toch nog doorlopen. Bespreek daarom op individueel niveau met je verhuurder wat voor jou de beste oplossing is.

 

Klik hier voor het volledige stroomschema